최근 육아로 인해 잠시 멀리했던 경매를 다시 시작하게 되었습니다. 특히 뜨거운 인기의 경매 시장에서 매주 임장과 입찰을 계획하고 있어, 이 경험을 기록으로 남기기로 했습니다.
경매 물건 개요
물건 정보
2024타경91로 등록된 충남 아산시 둔포면에 위치한 테크노밸리이지더원 1차 아파트는 감정가 2.27억에서 1회 유찰되어 최저가가 1억 5천8백만원으로 책정되었습니다. 선순위 임차인이 있어 전액 배당을 받을 수 있어 권리상 문제는 없었습니다. 관리비 미납 시기와 임차권 등기 설정 시기가 비슷해 공실 가능성을 고려해 보았습니다.
지역 분석
아산시 둔포면은 천안아산역과 거리가 있는 북쪽에 위치하며, 평택과 천안의 중간 생활권을 형성하고 있습니다. 주변은 이지더원 아파트로 둘러싸여 있으며, 각 단지가 같은 연도로 준공되었습니다. 최근 7차, 8차 분양이 예정되어 있습니다.
시세 조사 및 손품
시세 조사
2023년 7월 초 기준으로 시세는 다음과 같이 조사되었습니다:
– 2021년 말부터 2022년까지 투자자의 진입으로 최고가 2.9억을 기록 후 하락하여 현재 2.2억을 유지하고 있습니다.
– 실거래가는 꾸준히 나오며, 2.2억에서 2.4억 사이에 매물이 있습니다.
– 저층 기준 최저가는 2.2억이며, 전세 매물은 없습니다.
– 월세는 1000/95, 2000/90으로 3개의 매물이 확인되었습니다.
손품 내용
- 1, 2단지는 84㎡, 나머지 단지는 79㎡로 구성되어 있습니다.
- 각 단지마다 어린이집이 있으며, 1, 3단지는 초등학교와 인접해 있습니다.
- 산업단지 내 임대 수요가 많아 월세가 잘 나가는 편입니다.
- 7단지와 8단지의 가격 차이는 약 2000만원과 4000만원으로 최근 분양가에 따른 것으로 보입니다.
- 둔포 이지더원은 출퇴근 수요가 많지만 교통이 불편한 단점이 있습니다.
임장 및 중개소 방문
임장 당일, 오후 12시에 방문했지만 이웃 주민과는 만나지 못했습니다. 경매 정보지와 더불어 관리비 정보를 확인하며 사람이 살고 있지 않음을 확신하게 되었습니다. 각 단지의 차이점은 크지 않았으며, 2, 4단지 상권과의 거리도 생각보다 가까웠습니다.
중개소를 방문했을 때, 둔포면에 대한 인지도가 낮았지만 이지더원 아파트는 투자자들이 많이 진입한 시장으로, 실거래가가 꾸준히 유지되고 있다는 점이 긍정적이라고 판단했습니다.
입찰 결과 및 패찰 경험
입찰 당일, 16명이 경쟁하는 상황에서 입찰가를 1억9천4백만원으로 설정했습니다. 결과적으로 1등은 2억 100만원, 2등은 1억9천8백만원, 3등은 1억9천6백만원이었습니다. 패찰 후에는 내가 선호하는 아파트가 다른 이들에게도 매력적으로 보였음을 깨달았습니다.
패찰 후 느낀 점
이번 입찰에서 느낀 것은 아파트에 대한 수요가 여전히 높다는 것입니다. 투자자들이 많아 보수적인 접근만으로는 부족하다는 생각이 들었습니다. 부동산의 객관적인 가치를 판단하여 입찰하는 것이 중요하다는 교훈을 얻었습니다.
자주 묻는 질문
경매 물건은 어떻게 선정해야 하나요?
경매 물건 선정 시, 권리관계와 지역 시세를 충분히 조사해야 합니다. 다양한 정보를 수집해 비교 분석하는 것이 중요합니다.
입찰 전략은 무엇인가요?
입찰 시 보수적인 가격 설정보다는 시장의 흐름을 파악하고, 객관적인 가치를 기반으로 가격을 책정하는 것이 효과적입니다.
경매 물건의 관리비는 어떻게 확인하나요?
경매 물건의 관리비는 임장 시 직접 확인하거나 중개소를 통해 확인할 수 있습니다. 관리비를 기반으로 임차인의 거주 여부를 판단할 수 있습니다.
경매에 참여할 때 주의해야 할 점은?
경매에 참여할 때는 권리관계를 정확히 체크하고, 물건의 상태를 확인하는 것이 중요합니다. 또한, 입찰 시 경쟁자 수를 고려하여 전략을 세워야 합니다.