2026년 다주택자 양도소득세 중과 배제 종료, 반드시 알아야 할 핵심 전략

2026년 5월 9일 기준으로 다주택자 양도소득세 중과 배제가 종료됩니다. 이로 인해 세금 부담이 증가할 것으로 예상되며, 이에 따라 적절한 대응이 필요합니다. 많은 이들이 이 시점을 놓치면 큰 손실을 입을 수 있으므로, 준비가 필수적입니다.

 

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📌 D-95일, 왜 지금 서둘러야 하는가?

2026년 2월 3일 현재, 잔금 납부일 기준으로 약 95일이 남았습니다. 부동산 거래는 평균 2~3개월이 소요되므로 지금 바로 의사 결정을 내리는 것이 중요합니다. 최근 시장 동향을 고려할 때, 매수자들이 종료일을 인지하고 가격 협상력을 강화하고 있는 점도 주의해야 합니다.

1. 잔금일이 기준입니다

양도소득세 중과 여부는 계약일이 아닌 잔금 청산일 또는 소유권 이전 등기 접수일 중 빠른 날을 기준으로 판단합니다. 잔금이 2026년 5월 9일 이전에 완료되어야 중과 배제가 적용됩니다. 잔금일이 하루 차이로 세액이 크게 달라질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

2. 매수자 우위 시장이 더욱 심화되고 있습니다

중과 배제 종료를 앞두고 다주택자 매물이 증가하고 있습니다. 매수자들은 거래 조건에 대해 더 강한 협상력을 가지고 있으며, 시간이 지날수록 매도자의 협상력은 약화됩니다. 따라서 신속한 의사결정이 중요합니다.

 

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💰 5월 9일 전후 세금 차이 상세 시뮬레이션

양도소득세율표와 장기보유특별공제를 적용하여 세액을 계산할 수 있습니다. 현재 장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간에 따라 다르며, 중과 적용 시 공제가 배제됩니다. 개인의 상황에 맞게 국세청의 모의계산기를 활용하는 것이 좋습니다.

양도차익 5억 원 발생 시 (2주택자, 서울 조정대상지역 아파트, 보유 10년)

아래 표는 5월 9일 이전과 이후의 양도세 차이를 비교한 것입니다.

구분	5월 9일 이전 (중과 배제)	5월 10일 이후 (중과 적용)
장기보유특별공제	보유 10년 → 40% 적용 (2억 원 공제)	0% (공제 없음)
과세표준	5억 – 2억 = 3억 원	5억 원
적용 세율	기본세율 (누진 6~45%)	기본세율 + 20%p (누진 최대 65%)
양도소득세	약 9,400만 원	약 2억 3,500만 원
지방소득세 (10%)	약 940만 원	약 2,350만 원
총 납부 세액	약 1억 340만 원	약 2억 5,850만 원
세금 차이	약 1억 5,510만 원 증가

거주기간이 10년인 경우 보유공제와 거주공제를 합쳐 총 80% 공제를 적용받을 수 있습니다. 이러한 공제를 활용하면 과세표준이 줄어들어 세액이 크게 감소하게 됩니다.

🏘️ 2026년 조정대상지역 최신 현황

양도소득세 중과는 조정대상지역 내에서만 적용됩니다. 현재 서울 전 지역이 조정대상지역으로 지정되어 있으며, 경기 및 인천 등 수도권 주요 지역도 포함되어 있습니다.

1. 서울특별시

서울 25개구 전체가 조정대상지역으로 지정되어 있으며, 과거 일부 지역만 규제되던 것과 달리 현재는 서울 전체가 규제 대상입니다.

2. 경기·인천 주요 지역

주요 조정대상지역 현황을 살펴보면 다음과 같습니다.

지역	조정대상지역 지정 범위
과천시	전 지역
광명시	전 지역
성남시	분당구, 수정구 전 지역
하남시	전 지역
수원시	전 지역
용인시	수지구, 기흥구 전 지역
구리시, 안양시	전 지역
동탄2신도시	전 지역
인천광역시	연수구, 남동구, 서구 등 주요 구

비조정대상지역은 보유 주택 수와 관계없이 중과세 대상에서 제외됩니다. 동별 지정 여부는 공식 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.

📈 실전 전략 1: 가격 조정 후 매도

5월 9일 이전에 매도하는 것이 유리한 경우가 많습니다. 따라서 아래와 같은 3단계 전략을 고려해야 합니다.

현실적인 가격 책정

최근 실거래가와 동일 단지의 최저가를 기준으로 1~3% 낮춰 출시하는 것이 좋습니다. 정확한 가격대는 시세 앱이나 중개사와 상의하여 결정합니다.

잔금일 특약 필수

매매계약서 특약란에 잔금일을 2026년 5월 9일 이전으로 명확히 명시하고, 위반 시 위약금 규정을 추가합니다.

매수자 인센티브 제공

중개수수료 일부 지원, 도배·장판·에어컨 교체 비용 부담, 빠른 잔금 시 추가 할인 등의 인센티브를 제공하면 거래 성사율이 높아집니다.

🛡️ 실전 전략 2: 버티기 위한 대안

매도가 어려운 경우 세 부담을 줄이면서 보유할 수 있는 방법을 고려해야 합니다. 모든 방법에는 요건과 의무기간이 있으므로 전문가와 상담하는 것이 필수입니다.

1. 민간임대주택 등록

2025년부터 비아파트에 대해 6년 단기민간임대주택 제도가 부활했습니다. 등록 시 종합부동산세 합산 배제 및 양도세 중과 배제 등의 혜택을 받을 수 있습니다. 등록 후 의무기간 동안 임대료 인상 제한 등의 요건을 준수해야 합니다.

2. 부담부증여

전세보증금을 활용해 자녀에게 증여하는 방법도 고려해볼 수 있습니다. 전세금 부분은 양도소득세, 나머지 부분은 증여세로 과세되며, 5월 9일 이전 증여를 완료하면 양도 부분에도 중과 배제가 적용됩니다.

📝 양도소득세 신고 절차 및 서류

양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부하거나, 다음 해 5월 확정신고를 할 수 있습니다. 예정신고 시 10% 세액공제 혜택이 제공됩니다.

주요 제출 서류

구분	서류 내용
기본	양도소득세 과세표준 신고 및 자진납부계산서, 매매계약서 사본, 잔금영수증
취득·양도 비용	취득세·등록세 영수증, 중개수수료 영수증, 리모델링 등 자본적 지출 증빙
특별공제	장기보유특별공제 적용 시 주민등록표 등본 및 초본, 가족관계증명서 등

마무리

2026년 5월 10일부터 다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제가 재적용됩니다. 따라서 보유 주택 수와 예상 양도차익을 기준으로 국세청 모의계산기를 통해 확인한 후 가능한 한 빠르게 결정을 내리는 것이 필수적입니다. 세무 전문가와의 상담을 통해 본인에게 최적화된 전략을 찾아보는 것이 좋습니다.